Le choix entre LMNP et location nue dépend de votre profil et de vos objectifs. Le meublé (LMNP) est fait pour l’investisseur dynamique qui cherche une rentabilité nette maximale grâce à des loyers élevés et des avantages fiscaux (amortissements, abattements). La location vide s’adresse plutôt aux investisseurs prudents qui privilégient la stabilité et la simplicité. Chaque option a ses atouts : il s’agit de sélectionner le régime le mieux adapté à votre situation (profil de locataires visés, capacité de gestion, situation fiscale). Voyons tout cela d’un peu plus près.

Investissement locatif en LMNP : pour sa rentabilité nette et optimisée fiscalement

La location meublée non professionnelle (LMNP) présente un excellent couple rendement/fiscalité. Un logement meublé se loue plus cher qu’un logement vide. En moyenne, la location est à 10% à 20 % de plus à surface égale.

Par ailleurs, selon cet article sur l’investissement locatif, le régime fiscal d’un logement meublé est très favorable. Dans le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les loyers. En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges et amortir le bien. Concrètement, cela peut ramener votre imposition à zéro pendant plusieurs années. Ce statut est donc attractif pour qui veut maximiser son revenu locatif net : il faut juste accepter une gestion un peu plus active (état des lieux, rotation des locataires, etc.) ou déléguer cette gestion à un professionnel.

LMNP : pour quel type de profil ?

Le LMNP convient aux investisseurs qui cherchent une grande rentabilité et une fiscalité avantageuse. Si vous êtes prêt à investir dans des zones à forte demande locative meublée et à vous impliquer dans la gestion, ce statut est pour vous.

Notez cependant qu’en tant que loueur meublé, vous devrez déclarer votre activité (obtenir un numéro SIRET) et vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). De plus, votre logement doit être pourvu du mobilier minimum défini par la réglementation.

LMNP : une rentabilité brute généralement plus élevée

Du point de vue du loyer brut, le meublé l’emporte souvent. Un même appartement se loue nettement plus cher équipé. Cela s’explique par les services qui sont fournis et le haut niveau de confort. En revanche, le bail en meublé est plus court qu’en vide : un an renouvelable (9 mois pour un étudiant). Il en résulte des rotations de locataires plus fréquentes. Ce turnover plus élevé implique un peu plus de travail de gestion, mais en contrepartie la possibilité de réviser le loyer chaque année. Tout compte fait, la rentabilité brute d’un logement meublé dépasse généralement celle d’un logement nu équivalent, surtout en période de forte demande locative.

LMNP : un régime fiscal particulièrement avantageux

L’administration abaisse de 50 % le montant imposable de vos loyers sous le régime micro-BIC, contre seulement 30 % en micro-foncier pour la location nue. Vous pouvez également choisir le régime réel. Dans ce cas, toutes vos charges réelles sont déductibles. Mieux encore, vous pouvez amortir le coût du bien et du mobilier. Cet amortissement réduit l’assiette fiscale et permet souvent d’obtenir une imposition très faible sur les revenus locatifs.

Location nue : un investissement locatif stable et plus tranquille

La location vide (non meublée) est souvent privilégiée par ceux qui recherchent la stabilité. Par défaut, vous signez un bail de trois ans renouvelable tacitement. Ce type de contrat limite la gestion, car moins d’entrées sorties de locataires signifie moins d’états des lieux à réaliser et moins de risque de vacances prolongées.

En location nue, vous n’avez pas de formalités de création d’activité à remplir. Il suffit de déclarer vos loyers fonciers chaque année. Avec ce type d’investissement locatif, vous avez quand même des obligations : réalisation du Dossier de Diagnostic Technique (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, etc.) pour chaque nouveau bail, et, si le logement est en copropriété, souscription d’une assurance « propriétaire non-occupant » (PNO).

Location nue : Pour quel type de profil ?

La location nue s’adresse à un investisseur prudent, qui mise sur la sécurité avant tout. Si vous privilégiez les revenus stables sur le long terme et que vous voulez minimiser la gestion locative, c’est le mode à considérer. Le bail de 3 ans (ou 6 ans pour un bail signé par une personne morale) offre au locataire de la sérénité, ce qui le rend plus enclin à entretenir le logement. Ce profil d’investisseur cherche moins la maximisation du loyer que la constance du revenu. Vous prêtez moins d’attention aux variations annuelles de loyer (indexation IRL modérée chaque année) qu’à la bonne tenue du bien. On choisira souvent la location vide pour des logements familiaux en périphérie d’une ville, où le risque d’impayé est jugé moindre du fait de la stabilité des locataires.

Rentabilité brute un peu plus faible, mais stable

A surface comparable, un logement nu rapportera en général un peu moins qu’un logement meublé. La différence est souvent de l’ordre de 10% à 20 % en moins. Les loyers pratiqués sont donc plus bas, et le revenu brut locatif s’en ressent. De plus, le bail long de trois ans ne permet pas de réviser le loyer fréquemment. Vous ne pouvez l’augmenter que lors du renouvellement du bail, ce qui rend la hausse graduelle. Cette plus faible rentabilité brute est compensée par la stabilité : moins de vacance locative, des locataires sur le long terme, donc moins de périodes sans loyer.

Location nue : quelle fiscalité s’applique ?

Les revenus d’une location vide relèvent des revenus fonciers. Si vos recettes annuelles hors charges sont en dessous de 15 000 €, vous êtes automatiquement au régime micro-foncier : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Concrètement, vous ne serez imposé que sur 70 % de vos loyers plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Si vos loyers dépassent 15 000 € ou si vous préférez plus de flexibilité, vous pouvez basculer en régime réel. Dans ce cas, vous déduisez du revenu brut l’intégralité de vos charges déductibles. Cette option est intéressante quand vos dépenses dépassent l’abattement forfaitaire. Attention : une fois choisi, le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Il faut donc être sûr de ses projections de charges.

Comment optimiser votre investissement locatif ?

Voici quelques pistes pour améliorer la rentabilité de votre investissement locatif.

Choisir le bon mode de location, le bon emplacement

Un logement situé près d’une université, d’un pôle d’affaires ou dans un secteur touristique sera généralement mieux valorisé en meublé. Vous attirerez étudiants, cadres mobiles ou vacanciers prêts à payer plus. À l’inverse, un logement familial en zone pavillonnaire sera naturellement loué vide.

Par ailleurs, tenez compte de l’emplacement du logement. Un bien près infrastructures et services essentiels au quotidien se loue plus facilement. Soignez également la qualité du logement : un bien correctement isolé et rénové (DPE élevé) se loue plus facilement et coûte moins cher en chauffage. En effet, depuis la loi climat, les biens classés F/G ne sont plus louables et les logements E/F seront progressivement interdits d’ici 2028-2034. Aménagez donc votre bien pour obtenir un DPE au moins E. Les aides type MaPrimeRénov sont possibles.

Exploiter au maximum la fiscalité

Choisissez le régime fiscal le plus avantageux pour votre situation. En LMNP, le régime réel est souvent judicieux : il vous permet d’amortir le bien et le mobilier.

En location nue, basculez en réel dès que vos charges réelles excèdent l’abattement de 30 %.

Utilisez également les mécanismes légaux pour réduire votre impôt (déficit foncier, dégrèvement, exonération de plus-value après 30 ans, etc.).

N’oubliez pas de déclarer correctement votre activité LMNP pour obtenir tous les abattements.

Ajuster le loyer et améliorer le bien pour augmenter son attractivité

Adaptez le loyer au marché : ni trop haut, ni trop bas. Vacance assurée dans le premier cas, faible rendement dans le second. Surveillez les loyers du quartier et indexez-les chaque année sur l’Indice de référence des loyers (IRL).

Parallèlement, entretenez et améliorez le logement : quand il faut le faire, refaites la cuisine, isolez les combles, remplacez une vieille chaudière, etc. Ces travaux augmentent souvent le loyer. En LMNP, les rénovations importantes peuvent même être amorties en régime réel.

Pensez également au mobilier et aux équipements. Un logement meublé bien équipé se louera plus vite et plus cher. En location vide, un logement propre, bien peint et sans défauts structurels attire les familles.

Limiter la vacance locative par une bonne gestion

Chaque mois sans locataire est un manque à gagner. Réduisez cette vacance en étant proactif. Publiez des annonces de qualité avec photos nettes et description détaillée. Répondez rapidement aux demandes de visite. Faites un état des lieux clair et rédigez un bail conforme à la loi ALUR. En meublé, la souplesse du préavis vous permet de récupérer le bien plus facilement. Préférez donc 1 mois au lieu de 3 en vide. Souscrivez une assurance loyers impayés si besoin. Enfin, une relation cordiale avec le locataire le fidélise.

Optimiser son financement et réduire ses charges

Négociez votre crédit immobilier : un meilleur taux réduit vos charges mensuelles. Profitez des taux d’intérêt historiquement bas pour renégocier le prêt ou en contracter un nouveau. Déduisez les intérêts d’emprunt en régime réel (BIC ou foncier).

Pensez aussi à exploiter vos assurances : regroupez vos contrats, évitez le double emploi copro/PNO). Si vous êtes en copropriété, un syndic efficace et des charges de copro que vous anticipez amélioreront la rentabilité.

Diversifier pour sécuriser ses revenus sur le long terme

En diversifiant votre parc, vous répartissez les risques. Par exemple, alternez investissements en meublé et en location nue. Vous pouvez aussi investir dans des SCPI ou la nue-propriété pour peaufiner votre stratégie.